Upadłość konsumencka

Upadłość konsumencka a mieszkanie

Mateusz Szalanski Doradca upadlosciowy

· Zaktualizowano: marzec 2026 · 5 min czytania

Mieszkanie a masa upadłościowa

Kiedy ogłoszona zostaje upadłość konsumencka cały majątek dłużnika, włączając w to mieszkanie, staje się częścią masy upadłościowej. Nadzór nad nią przejmowany jest przez syndyka mianowanego przez sąd. Od chwili ogłoszenia upadłości, syndyk przejmuje kontrolę nad majątkiem dłużnika, co oznacza, że nie można go sprzedawać, darować ani wynajmować. Syndyk odpowiada za sprzedaż nieruchomości, a uzyskane środki przeznacza na zaspokojenie roszczeń wierzycieli.

Czy zatem dłużnik musi opuścić mieszkanie po ogłoszeniu upadłości? Jeżeli jest ono częścią masy upadłości i było zamieszkiwane przez dłużnika oraz jego rodzinę w momencie ogłoszenia upadłości, dłużnikowi pozostaje prawo do korzystania z niego.

Decyzje dotyczące zakresu i czasu korzystania z mieszkania podejmuje sędzia-komisarz. Zazwyczaj przyjmuje się, że:

• dłużnik może korzystać z mieszkania w takim stopniu, w jakim nie utrudnia to jego sprzedaży przez syndyka;
• możliwość korzystania z mieszkania przez dłużnika trwa przeważnie do momentu, gdy mieszkanie zostanie zaoferowane potencjalnym nabywcom — co zwykle obejmuje kilka, a czasem kilkanaście miesięcy postępowania;
• cel korzystania z mieszkania przez dłużnika powinien ograniczać się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Upadłość konsumencka a mieszkanie własnościowe

Warto podkreślić, że nie każde prawo do mieszkania zostaje włączone do masy upadłościowej i podlega sprzedaży przez syndyka. Mieszkanie staje się częścią masy upadłości, tylko jeśli jest własnością osoby ogłaszającej upadłość. Dotyczy to odrębnego prawa własności mieszkania oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielni. Te prawa, jako zbywalne i podlegające egzekucji, wchodzą w skład masy upadłości.

Natomiast spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej nie wchodzi do masy upadłości. Jest to prawo niezbywalne i niepodlegające egzekucji, co oznacza, że syndyk nie ma możliwości sprzedania lokatorskiego prawa do lokalu w ramach procesu upadłości konsumenckiej.

Upadłość konsumencka a wspólne mieszkanie

Interesującym przypadkiem jest sytuacja, gdy dłużnik posiada prawa majątkowe do części mieszkania. W takim wypadku, całe mieszkanie jako jednostka nie jest włączane do masy upadłości, ale część będąca w posiadaniu dłużnika podlega likwidacji. W praktyce jednak znalezienie kupca na udział w nieruchomości bywa trudne. Dlatego często zdarza się, że syndyk decyduje o rezygnacji ze sprzedaży i wnioskuje o wyłączenie mieszkania z masy upadłości.

W takich okolicznościach możliwa jest upadłość konsumencka z zachowaniem mieszkania. Ważne jest jednak, by pamiętać, iż ten wyjątek nie obejmuje małżonków — w przypadku ich wspólnoty majątkowej całe lokum włączane jest do masy upadłości.

Upadłość konsumencka a mieszkanie z rodzicami

Sytuacja może się tutaj różnić w zależności od statusu własności mieszkania. Jeżeli dłużnik mieszka z rodzicami, ale nie jest właścicielem mieszkania, wówczas jego upadłość generalnie nie wpływa na prawo rodziców do posiadania tego mieszkania. Syndyk nie ma prawa do zajęcia ich nieruchomości, zarządza bowiem wyłącznie majątkiem osoby ogłaszającej upadłość, więc inne osoby, w tym rodzice dłużnika, nie muszą obawiać się utraty swojej własności w związku z upadłością dłużnika.

Natomiast, jeśli dłużnik jest współwłaścicielem nieruchomości razem z rodzicami, ma tu zastosowanie opisana wyżej sytuacja dotycząca współwłasności.

Upadłość konsumencka a mieszkanie komunalne

W przypadku osoby ogłaszającej upadłość, która mieszka w lokalu należącym do gminy, sprawa jest dość prosta. Jeżeli dłużnik wynajmuje mieszkanie komunalne od gminy i złożył wniosek o upadłość konsumencką, syndyk nie ma prawa go z niego wyrzucić. Syndyk nie może bowiem sprzedawać na pokrycie długów czegoś, co nie jest własnością dłużnika.

Zatem, o ile przed ogłoszeniem upadłości dłużnik nie nabył od gminy tego lokum do majątku własnego, to nie wchodzi ono w skład masy upadłościowej.

Upadłość konsumencka a utrata mieszkania — czy dłużnik może zostać bez dachu nad głową?

Chociaż w wyniku ogłoszenia upadłości konsumenckiej dłużnik może utracić swoje dotychczasowe mieszkanie, istnieją przepisy chroniące go przed bezdomnością. Jeśli konieczne jest zadbanie o potrzeby mieszkaniowe dłużnika i osób na jego utrzymaniu, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, określona suma przeznaczana jest na pokrycie kosztów najmu innego lokalu mieszkalnego. Czas, na który przewiduje się wsparcie, wynosi od 12 do 24 miesięcy i dotyczy wynajmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości.

Wysokość tej kwoty ustalana jest przez sędziego-komisarza, który bierze pod uwagę wniosek upadłego i różne czynniki, takie jak:

1. potrzeby mieszkaniowe dłużnika, w tym liczba osób na jego utrzymaniu;
2. możliwości zarobkowe dłużnika;
3. kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania;
4. opinię syndyka.

Podsumowanie

Upadłość konsumencka a licytacja mieszkania — czy zawsze muszą iść w parze? Możliwość zachowania lokum zależy od wielu okoliczności. W niektórych sytuacjach, na wniosek syndyka, mieszkanie może zostać wyłączone z masy upadłości, np. gdy nieruchomość jest nieatrakcyjna rynkowo i nie udaje się znaleźć dla niej nabywcy, lub gdy upadły jest tylko współwłaścicielem nieruchomości, co utrudnia jej sprzedaż.

Chociaż w wyjątkowych przypadkach upadłość konsumencka z zachowaniem mieszkania jest możliwa, często może okazać się to trudne. Zgodnie z przepisami Prawa upadłościowego, z masy upadłości wyłącza się jedynie mienie należące do osób trzecich. Czasami zdarza się, że do masy upadłościowej błędnie wliczono majątek nienależący do upadłego. W takim przypadku należy przygotować wniosek o wyłączenie i przedłożyć go sędziemu-komisarzowi. Jeśli dokument zawiera odpowiednie uzasadnienie, majątek wnioskodawcy zostanie wyłączony z masy upadłości. Jeżeli natomiast majątek, który powinien być wyłączony, został już sprzedany, właścicielowi przysługuje prawo do zwrotu środków uzyskanych ze sprzedaży tego składnika majątku.

Zamierzasz ogłosić upadłość i masz w związku z tym pytania? Zgłoś się do nas. Pomogliśmy już tysiącom osób. Nasza kancelaria prawna oferuje również pomoc przy wpisie do Krajowego Rejestru Zadłużonych. Oprócz tego zajmujemy się restrukturyzacją przedsiębiorstw czy pomocą osobom posiadającym kredyty frankowe. Zapraszamy do skorzystania z naszych usług!

Najczęściej zadawane pytania

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sytuacja jest inna — skonsultuj swoją sprawę z prawnikiem. Kancelaria Prawna FENIX sp. z o.o. | tel. 505 110 377

O autorze

Mateusz Szałański

Właściciel & Prezes Zarządu Kancelarii Prawnej FENIX | Ekspert ds. Upadłości i Restrukturyzacji.
Od blisko 10 lat pomaga Polakom wychodzić z pętli zadłużenia. W 2017 roku założył z r.pr. Mariuszem Szałańskim – Kancelarię Prawną FENIX z jedną misją: zapewnić dłużnikom profesjonalną, prawną tarczę w starciu z wierzycielami.